Le parti comuni nel condominio

Tra le cose da sapere per quanto riguarda il grande mondo del condominio, risulta fondamentale sapere cosa si intende per parti comuni. Andremo ora a cercare di darvi qualche informazione in più.

L'articolo 1117 del Codice Civile recita: "Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche."

Un elenco abbastanza esaustivo (comprende anche aree che raramente troviamo nei condomini della nostra regione, come la lavanderia). Cercheremo ora di rispondere ad alcuni quesiti che spesso vengono posti riguardo le parti comuni.

Si possono modificare le parti comuni?

Per eventuali modifiche delle parti comuni si deve naturalmente passare per l'approvazione dell'assemblea. Ma non è sempre possibile effettuare delle modifiche. Ci sono infatti alcuni vincoli, nello specifico: non si può pregiudicare la stabilità e la sicurezza dell'edificio; non si può alterare il decoro architettonico; non si può pregiudicare l'indivisibilità degli spazi comuni (anche se in quest'ultimo caso l'assemblea, all'unanimità non dei presenti ma di tutti i condomini, può permetterlo).

Le colonne montanti sono parti comuni condominiali?

Sì, lo sono per quanto riguarda l'utilizzo: la colonna montante non sarà di tutti i condomini, ma solo di quelli del lato in cui la stessa passa; i condomini dell'altro lato avranno una loro colonna montante. Nel caso la prima colonna montante dovesse, per esempio, danneggiarsi, saranno solo i condomini che ne hanno l'utilizzo a dover saldare la spesa.

Come viene regolato l'utilizzo delle parti comuni?

Un altro articolo del Codice Civile, per la precisione l'articolo 1139, ne regola l'utilizzo, specificando che al condominio si applicano le norme generali della comunione. Ogni condomino può utilizzare in eguale misura le parti comuni condominiali, a patto che non ne alteri la destinazione (ad esempio occupando con un mezzo di trasporto una zona invece adibita al passaggio pedonale) e che non ostacoli gli altri condomini al diritto del medesimo uso. Per la modifica della destinazione d'uso, invece, è sufficiente la maggioranza qualificata di 4/5 dei millesimi e 4/5 dei condomini.

Che diritti hanno i condomini?

La proprietà delle parti comuni da parte dei condomini è rapportata ai propri millesimi. Il condomino può usufruire delle parti comuni senza limitazioni, naturalmente a patto che non impedisca agli altri condomini di farne il medesimo utilizzo.