Morosità in condominio

Oggi tratteremo un argomento che è sempre più frequente nel condominio, le morosità.

Alcune volte le morosità sono dovute purtroppo dalla crisi finanziaria a volte invece è la volontà esplicita di alcuni di fare i “furbi” e risparmiare sulle spalle altrui.

In questo articolo ti spiegherò chi deve pagare le spese non coperte, cosa fare per tutelarsi e far pagare a chi di dovere, le spese legali, come funziona la messa in mora e il decreto ingiuntivo ed infine quando può avvenire la sospensione dei servizi.

Chi deve intervenire per primo è l’amministratore: entro 180 giorni (sei mesi) dalla chiusura del bilancio d’esercizio tramite un decreto ingiuntivo, ossia il provvedimento di un giudice che impone al debitore di pagare entro 40 giorni dalla ricezione dello stesso.

Ovviamente prima di agire legalmente e rivolgersi al tribunale per ottenere un decreto ingiuntivo, solitamente l’amministratore bonariamente cerca di recuperare le somme dovute tramite delle raccomandate:

• Di solito la prima raccomandata è un sollecito nel quale esorta il condomino a pagare i suoi debiti entro tot tempo (di solito 10/15 giorni);

• Se la lettera di sollecito non sortisce alcun esito, si invia lettera di diffida e messa in mora, nella quale per l’ultima volta lo esorta al pagamento e, in mancanza del quale, sottolinea che sarà costretto ad adire le vie legali.

Se tutti e due i tentativi risultano vani, all’amministratore non rimane altro che il decreto ingiuntivo. Per chiedere decreto ingiuntivo al tribunale, l’amministratore, tramite un legale, non ha neanche bisogno della delibera assembleare che lo autorizzi. Inoltre, anche se il debitore si oppone al decreto ingiuntivo, esso é immediatamente esecutivo.

Purtroppo per il resto della compagine se il debitore non paga e non si trovano beni atti a saldare il debito, le quote saranno dovute dagli altri condomini, vediamo perché.

La recente riforma (Legge 11.12.2012 n. 220) ha sancito nuove regole che, da una parte tutelano il diritto del creditore e dall’altro quello dei condomini in regola con i pagamenti. In caso di morosità di un condomino, il nuovo articolo 63 disp. att. c.c. così come modificato dalla riforma del condominio, sancisce un vincolo di solidarietà tra i condomini. Ciò significa che se uno di essi risulta moroso, il creditore potrà esigere il pagamento dagli altri anche se sono in regola con i versamenti solo nel caso in cui abbia agito (senza risultato) verso il condomino moroso, il creditore deve poter dimostrare di aver provato a ottenere il pagamento con “ragionevole sforzo” e che non vi siano beni da pignorare al debitore tali da soddisfare il credito vantato.

Torniamo al decreto ingiuntivo che è immediatamente esecutivo.

Il decreto ingiuntivo di questo tipo é un procedimento ad hoc per le questioni condominiali: é molto più veloce ottenerlo rispetto ai decreti ingiuntivi chiesti in altri casi. Ottenere il decreto é più veloce, poiché esso é:

• Esigibile (lo stato di morosità fa maturare quote da pagare);

• Certo (c’è la delibera assembleare che ha approvato il rendiconto);

• Liquido (la somma dovuta é precisamente individuata).

Una cosa molto importante che alcuni proprietari dovrebbero tener conto è che la legittimazione passiva del procedimento appartiene solo al proprietario dell’immobile. Ciò significa che il decreto ingiuntivo va fatto al proprietario dell'immobile e non verso il conduttore.

Per effettuare il decreto ingiuntivo come scritto precedentemente bisogna rivolgersi ad un avvocato, quest'azione comporta delle spese per il condominio. L’amministratore provvede a pagare il compenso al legale e le spese accessorie utilizzando i fondi presenti nel conto corrente condominiale oppure chiedendo il denaro ai condomini in base alle tabelle millesimali. Una volta pagate, queste spese verranno addebitate al condomino moroso: gli altri quindi devono solo anticiparle, dopo dovranno essere rimborsate.

Una strada per recuperare le somme è la sospensione dei servizi al condomino moroso ma purtroppo è difficilmente percorribile in quanto l'amministratore può sospendere solo l’uso di servizi che non siano essenziali, può per esempio sospendere l’uso dell’ascensore, ma non quello di fornitura dell’acqua perché quest'ultimo è un servizio essenziale ed è salvaguardato dalla Costituzione italiana (art. 32)